陜西省住房和城鄉建設廳等5部門關于印發《陜西省農村住房建設管理辦法（試行）》的通知

陜建發〔2025〕29 號

各設區市人民政府，楊凌示范區管委會：

    為貫徹落實《住房城鄉建設部等5部門關于加強農村房屋建設管理的指導意見》（建村規〔2024〕4號），著力加強農村房屋質量安全管理，切實保障農民群眾生命財產安全，推進建立農房建設管理長效機制，省住房和城鄉建設廳會同省應急管理廳、省自然資源廳、省農業農村廳、省市場監督管理局研究制定了《陜西省農村住房建設管理辦法（試行）》，經省政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

    附件：陜西省農村住房建設管理辦法（試行）

陜西省住房和城鄉建設廳

陜西省應急管理廳

陜西省自然資源廳

陜西省農業農村廳

陜西省市場監督管理局

2025年3月28日

（主動公開）

陜西省農村住房建設管理辦法（試行）

目 錄

    第一章  總  則

    第二章  宅基地申請

    第三章  規劃選址

    第四章  設計要求

    第五章  申請審批

    第六章  建設管理

    第七章  安全管理

    第八章  附  則

第一章 總  則

    第一條  為加強農村住房建設管理，規范農村住房建設活動，保障農村住房建設質量安全，提升農村住房品質。根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國行政處罰法》《中華人民共和國鄉村振興促進法》《建設工程質量管理條例》等相關法律法規，結合本省實際，制定本辦法。

    第二條  本省行政區內農村村民新建、改建、擴建農村住房的建設活動及其監督管理，適用本辦法。

    本辦法所稱農村村民（以下簡稱村民），是指具有農村集體經濟組織成員資格的人員。

    本辦法所稱農村住房，是指村民在宅基地上自主建設的住宅房屋。

    第三條  農村住房建設管理應符合村莊規劃，遵循堅守底線、安全第一，遠近結合、標本兼治，強化協同、系統施策，村民主體、多方參與的原則。

    第四條  農村住房建設包含以下形式：

    （一）村民個人建房。即村民以戶為單位，在新增宅基地或原有宅基地上新建、改建、擴建個人住房的行為。

    （二）統一建房。即村民委員會、村集體經濟組織或者其他各種渠道統一組織實施的住房建設。

    （三）符合當地實際、村民自愿選擇的其他建房形式。

    第五條  縣級以上人民政府應當加強對本行政區內農村住房建設管理工作的統籌領導和監督管理，依據村莊規劃實施農村住房建設，結合實際需要將農村住房建設管理相關經費納入本級政府預算，用好現有財政資金和政策渠道，采取以獎代補，先改后補等方式，支持農村住房質量安全和品質提升。

    縣級以上人民政府農業農村主管部門負責農村宅基地改革和管理有關工作，指導宅基地分配、使用、流轉、違法用地查處、閑置宅基地和閑置住宅盤活利用；組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查，及時將村民建房新增建設用地需求通報同級自然資源主管部門。

    縣級以上人民政府自然資源主管部門在國土空間規劃中統籌安排農村宅基地用地規模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理農轉用審批、規劃許可、農村房地一體宅基地確權登記等手續。

    縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門負責加強鄉村建設風貌引導，對農村住房施工質量和安全進行監督檢查，開展鄉村建設工匠培訓和管理工作；負責編印農村住房建設通用圖集，并通過政府官網發布電子版圖集、向鄉鎮人民政府免費印發紙質版圖集等多種途徑，方便村民查閱和使用。

    其他相關主管部門按照各自職責，做好農村住房建設管理相關工作。

    第六條  鄉鎮人民政府具體負責本行政區內農村住房建設的監督管理服務工作，明確承擔農村住房建設管理工作機構和人員，統籌協調農業農村、自然資源、住房城鄉建設等職能，建立聯審聯辦制度，統一窗口集中受理村民建房申請，依法依規“一站式”開展農村住房用地、規劃、建設行政審批。

    村集體經濟組織應在鄉鎮人民政府指導下擬定關于農村住房建設自治管理內容的村規民約；做好村民建房的審查和公示，指導村民依法依規實施農村住房建設;定期向鄉鎮人民政府報告村民住房建設情況。村集體經濟組織應建立村級協管員機制，開展農村住房用地、規劃、建設等日常巡查工作，及時發現和勸阻各種違法行為。

    農村住房建設單位或建房村民（產權人）對住房的質量安全負總責,承擔建設主體責任。農村住房設計、審批，施工建設、材料供應等相關單位或個人分別承擔相應的質量和安全責任。

    第七條  鄉鎮人民政府應當公布舉報電話、舉報信箱、網上舉報平臺等多種渠道，及時受理農村住房建設違法行為的舉報和投訴，依法對農村住房建設違法行為進行查處。

第二章 宅基地申請

    第八條  農村宅基地嚴格落實“一戶一宅”法律規定，符合下列情形之一的村民，可以以戶為單位申請農村宅基地：

    （一）符合有關法律規定，因子女結婚等原因確需分戶，而現有的宅基地面積低于標準的；

    （二）因發生或為防御自然災害、新農村建設、規劃調整需要搬遷的；

    （三）因國家建設、公共設施和公共事業建設占用原宅基地，按規定應予宅基地安置的；

    （四）符合政策規定遷入村集體經濟組織落戶為正式成員且在原籍沒有宅基地的；

    （五）法律法規規定的其他情形。

    夫妻雙方屬于不同的村集體經濟組織的，應當結合實際生活居住情況，按照村規民約或當地風俗習慣，在其中一方所在集體申請宅基地。

    第九條  縣級人民政府結合實際制定農村分戶條件。不得以分戶登記和宅基地審批設立互為前置的申請條件。

    第十條  有下列情形之一的，不得批準農村宅基地：

    （一）不符合“一戶一宅”或宅基地用地限額規定的;

    （二）申請異址新建住宅但未簽訂退出原宅基地協議的;

    （三）將宅基地使用權贈與、轉讓他人，或將地上房屋出賣、出租、贈與他人，再申請宅基地的;

    （四）不符合縣、鄉鎮國土空間規劃和村莊規劃的；

    （五）不符合分戶申請宅基地條件的；

    （六）原有宅基地及住宅被征收，已依法進行補償安置的；

    （七）法律法規不予批準的其他情形。

    第十一條 城市郊區、平原每戶宅基地面積不超過一百三十三平方米;川地、塬地每戶不超過二百平方米，山地、丘陵地每戶不超過二百六十七平方米。宅基地所屬地域類型，由縣級以上人民政府結合國土調查、地形地貌等情況確定。

    縣級以上人民政府可結合本地土地資源狀況，綜合考慮區域、用地類型、農戶數量和需求等情況，在不超過上述宅基地面積標準范圍內制定本地宅基地面積標準。

第三章 規劃選址

    第十二條  鄉鎮人民政府依法組織編制村莊規劃并報縣級人民政府審批，根據農村人口數量和變化趨勢、宅基地現狀和使用標準等情況，合理確定建設用地規模，劃定村莊建設范圍和宅基地建設范圍，為農村住房建設用地預留空間。

    第十三條  農村住房建設應當遵循“一戶一宅”、設計先行、帶圖審批、先批后建的原則。在符合村莊規劃和鄉村建設風貌等要求的前提下，經申請審批后，允許新建、改建、擴建農村住房。

    屬村莊規劃建設用地范圍外零星布局的農戶，引導其在規劃確定的集中建房區選址新建，一般不得在村莊規劃建設用地范圍外新增宅基地。

    未編制村莊規劃的，農村住房建設應符合縣、鄉鎮國土空間規劃管理規定。

    第十四條  農村宅基地選址應遵守以下規定：

    （一）不得違反生態保護紅線管控要求；

    （二）不得占用永久基本農田；

    （三）不得占用飲用水水源一級保護區；

    （四）不得占用Ι級保護林地和黃河、渭河、漢江等流域范圍內生態公益林地；

    （五）不得在已確認的山洪、滑坡、泥石流、崩塌等自然災害危險區范圍，不得在陡坡、沖溝、泛洪區和其他災害易發地段，或存在其他潛在安全隱患的地段；

    （六）不得占用高壓供電架空線走廊，符合公路、鐵路規定的退讓距離，符合各類工程管線安全退讓距離；

    （七）不得占用河道、湖泊、水利工程管理范圍，不得影響河道行洪安全；

    （八）法律法規規定的其他禁止住房建設區域。

第四章 設計要求

    第十五條  農村住房設計應當滿足國家和本省的技術標準。三層以下(不含三層)可以自主設計或者選用農村住房建設通用圖集，也可委托具有相應資質的單位出具設計圖；三層以上（含三層）應當委托具有相應資質的單位進行設計或選用農村住房建設通用圖集。

    第十六條  鼓勵農村住房設計體現地域、民族和鄉土特色，鼓勵農村住房建設采用新型建造技術和綠色建材，鼓勵村民建設“功能現代、結構安全、成本經濟、綠色環保、風貌協調”的現代宜居農房。

    第十七條  農村住房占地面積與宅基地面積應比例適當，預留空間能夠滿足日常生活需要。房屋四至（含滴水）垂直下落投影、臺階均應控制在經批準使用的宅基地范圍內。應精心調配空間布局，合理統籌主房、輔房、院落等功能。適應村民現代生活需要，實現產居分離、寢居分離、人畜分離和凈污分流。同步設計衛生廁所，因地制宜推動水沖式廁所入室。結合實際需要實施無障礙設施建設。地基基礎、結構形式、墻體厚度、建筑構造等要適應當地經濟發展水平和建筑施工條件，滿足質量安全及抗震設防要求。改建、擴建的農村住房應滿足改廚、改廁、改圈、建筑質量、抗震防災和消防安全要求。

    第十八條  在歷史文化名城、名鎮、名村、傳統村落保護范圍內的農村住房建設活動，應當符合保護規劃和保護方案的要求，不得損害歷史文化遺產的真實性和完整性，不得破壞傳統格局和歷史風貌。

    第十九條  利用原宅基地新建、改建、擴建農村住房的，宅基地選址、宅基地面積、住房建筑面積、層數、風貌和審批程序等要求，按本辦法執行。

第五章 申請審批

    第二十條 符合農村住房建設申請條件的村民，以戶為單位向村集體經濟組織提出申請，并提交戶口簿、身份證、《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》和《農村宅基地使用承諾書》、住房設計圖紙（含建筑平面、建筑風貌、結構抗震構造措施、設計說明等內容）等相關材料，涉及建新拆舊的，需與村集體經濟組織簽訂退出原宅基地協議。

    第二十一條  村集體經濟組織收到申請后，應當于5個工作日內召開成員大會進行審查，對申請人是否符合申請條件，擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、擬用地建房是否符合縣、鄉鎮國土空間規劃和村莊規劃等情況進行初審，并征求用地建房相鄰權利人意見，相鄰權利人無正當理由不得阻撓建房。用地建房村民因建造、修繕住房以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應依法提供必要的便利。村集體經濟組織將審查通過的相關申請和審查材料在本集體范圍內通過張貼公示、發布電子公示通知等多種方式公示，公示期不少于5個工作日，公示無異議的，由村集體經濟組織在《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》簽署意見后報送鄉鎮人民政府。

    第二十二條  農村住房建設由鄉鎮人民政府審核批準。其中涉及占用農用地的，應依法辦理農用地轉用審批手續。對于符合申請條件、材料完備的申請，鄉鎮人民政府應當及時受理，并在15個工作日內組織承擔農村住房建設管理工作的機構完成現場勘察等聯審工作：

    審查申請人是否符合條件、是否符合“一戶一宅”要求、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房申請是否經過審核公示等；

    審查建房用地是否符合縣、鄉鎮國土空間規劃和村莊規劃要求；

    審查村民提交的農村住房設計圖是否符合國家、本省的技術標準和鄉村建設風貌要求。

    涉及文物保護、林業、水利、電力、交通運輸等職能機構的要及時征求意見。完成審查后鄉鎮承擔農村住房建設管理工作的機構在《農村宅基地和建房（規劃許可）審批表》中簽署意見。

    對不符合法定條件及標準的，不予批準并書面告知申請人且說明理由。

    根據鄉鎮承擔農村住房建設管理工作的機構聯審結果，鄉鎮人民政府對村民宅基地申請進行審批，出具《農村宅基地批準書》，鼓勵鄉村建設規劃許可證由鄉鎮人民政府一并發放，通過張貼、網絡等多種方式公開。

    第二十三條  村民住房建設用地所涉及的新增建設用地年度計劃指標實行單列，專項用于符合“一戶一宅”和國土空間規劃要求的農村住房建設?？h級人民政府農業農村主管部門負責組織開展縣域內農村宅基地現狀和年度村民住宅建設用地需求統計調查工作，并及時將村民建房新增建設用地需求通報同級自然資源主管部門;縣級人民政府自然資源主管部門負責村民住宅建設用地需求計劃保障工作。

    第二十四條  鄉鎮人民政府要建立宅基地用地建房審批管理臺賬，有關材料歸檔留存，并及時將審批情況按季度報送縣級人民政府農業農村、自然資源、住房城鄉建設等主管部門備案。

    第二十五條 對農村住房因自然災害損毀，因避讓地質災害、生態保護，以及農村低收入群體等重點對象因農村危房改造等原因需要搬遷或重新選址建設的，可以適當簡化審批程序，優先保障宅基地用地需求。對地質災害易發區內村民零散建房，辦理宅基地審批手續時，應按照《陜西省地質災害防治條例》相關規定進行建房選址地質災害危險性評估。

    第二十六條 未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

第六章 建設管理

    第二十七條 經鄉鎮人民政府批準后的宅基地，兩年內必須開展建設，未開展建設或未按照規劃用途使用宅基地的，由村集體經濟組織報請鄉鎮人民政府收回宅基地使用權，但因特殊情況經鄉鎮人民政府同意延期使用的除外。經批準另址建設農村住房的，在新住房建成后3個月內自行拆除原宅基地上的建筑物、構筑物和其他附著物，并將原宅基地交還村集體。

    第二十八條  經批準建房的村民，應在農村住房建設工程開工前，向鄉鎮人民政府提出開工放線申請。鄉鎮人民政府自受理之日起10個工作日內，組織承擔農村住房建設管理工作的機構、村集體經濟組織、建房村民和承建方到現場實地丈量批放宅基地，確定坐落、四至、界址等，明確建設要求。未經丈量批放，不得開工。

    第二十九條 牽頭承擔農村住房建設工程的鄉村建設工匠，應參加鄉村建設工匠培訓，并取得合格證書。

    第三十條 三層以下（不含三層）農村住房建設工程可以委托經培訓合格的鄉村建設工匠實施。三層以上（含三層）農村住房建設工程必須由具有相應施工資質等級證書的施工單位承擔。

    第三十一條  建房村民與建筑施工單位或者鄉村建設工匠簽訂的建設工程施工合同，應當明確雙方的權利、義務，約定農村住房質量標準、保修期限和保修責任。法律法規對住房保修期限和保修責任另有規定的，從其規定。

    簽訂施工合同前，建房村民應查驗建筑施工單位施工資質等級證書或鄉村建設工匠培訓合格證書。

    第三十二條  建筑施工單位或者鄉村建設工匠對農村住房建設的施工質量和安全負責，應當按照設計圖紙、施工技術標準和操作規程施工；在施工中采取安全施工措施，及時發現和消除施工、消防等安全隱患。

    第三十三條 農村住房建設禁止使用不符合國家規定標準的建筑材料、建筑構（配）件和設備。

    建筑施工單位或者鄉村建設工匠應當協助建房村民選用合格的建筑材料、建筑構（配）件和設備。建房村民要求使用不合格的建筑材料、建筑構（配）件和設備時，建筑施工單位或者鄉村建設工匠應當勸阻、拒絕。

    第三十四條  鼓勵建房村民委托具有相應資質的單位對農村住房施工進行監理。

    第三十五條 縣級人民政府住房城鄉建設主管部門應建立農村住房建設質量安全流動抽查與定點監督檢查制度，重點監督工程結構質量和施工安全。

    第三十六條  縣級人民政府住房城鄉建設主管部門和鄉鎮人民政府對農村住房施工質量和安全實施監督檢查時，應當遵循依法、客觀、公正原則，選擇有利于保護建房村民合法權益和方便建房村民辦事的監管措施，并有權采取下列措施：

    （一）要求被檢查的個人和單位提供有關資料；

    （二）進入農村住房施工現場進行檢查；

    （三）發現有影響農村住房質量安全的問題時，責令改正。

    有關個人和單位應當支持、配合依法進行的監督檢查，不得拒絕或者阻礙。

    第三十七條  農村住房建設工程竣工后，村民應提請鄉鎮人民政府進行竣工驗收。自收到申請之日起5個工作日內，由鄉鎮人民政府組織承擔農村住房建設管理工作的機構進行竣工驗收，檢查農戶是否按照批準用地面積、四至邊界等要求使用宅基地，是否按照批準建筑面積、風貌和規劃要求建設住房，是否按圖施工，農村住房質量、抗震、消防是否滿足要求。對地質災害易發區內村民建房，還應檢查地質災害危險性評估報告是否要求配套地質災害治理工程，如要求配套，需檢查地質災害治理工程是否合格。委托設計、監理的，設計、監理單位或者人員也應當參加竣工驗收。參加驗收的部門、設計、施工、監理人員及建房村民應當簽署竣工驗收意見。農村住房經驗收合格的，方可交付使用。鄉鎮人民政府出具《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》，并報送縣級人民政府農業農村、自然資源、住房城鄉建設主管部門備案。

    第三十八條  農村住房建設工程通過鄉鎮人民政府驗收后，村民憑不動產登記申請書、身份證明、土地權屬來源材料、《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》、地籍調查成果等，向住房所在地的不動產登記機構申請辦理不動產登記。對符合登記條件的，不動產登記機構應當在門戶網站以及不動產所在地等指定場所進行公告，公告期不少于15個工作日。公告所需時間不計算在登記辦理期限內。對材料完備,公告期滿無異議或者異議不成立的，不動產登記機構應在5個工作日完成登記并向申請人核發不動產權屬證書或者不動產登記證明。

    第三十九條 鄉鎮人民政府負責將農村住房建設管理中收集的資料整理歸檔，參照城市建設檔案管理規定和標準，加強農村住房建設檔案管理。

    第四十條  縣級人民政府有關主管部門和鄉鎮人民政府的工作人員，有下列情形之一的，依照有關規定追究相關人員責任，構成犯罪的，依法追究刑事責任：

    （一）未按照規定辦理宅基地用地審批和有關規劃許可，受理村民建房備案的；

    （二）未按照規定免費提供放線服務的；

    （三）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊行為的。

    第四十一條  有下列行為之一的，由縣級人民政府住房城鄉建設主管部門責令停止設計或者施工、限期整改：

    （一）未取得設計資質證書承擔建筑跨度、跨徑和高度超出規定范圍的工程以及三層以上（含三層）農村住房的設計任務，或者未按設計資質證書規定的經營范圍承擔設計任務的；

    （二）未取得施工資質等級證書，或者未按資質等級證書規定的經營范圍承擔施工任務的；

    （三）不按有關技術規定施工，或者使用不符合工程質量要求的建筑材料和建筑構（配）件和設備的；

    （四）未按設計圖紙施工，或者擅自修改設計圖紙的。

第七章 安全管理

    第四十二條  堅持產權人為農村住房安全第一責任人，按照“誰擁有誰負責、誰使用誰負責”的要求，嚴格落實產權人和使用人的安全主體責任。鄉鎮人民政府應督促指導產權人和使用人加強農村住房日常管理，定期開展安全自查，及時整治各類安全隱患，不得將存在安全隱患的農村住房用作經營用途。

    第四十三條  縣級人民政府應當建立健全農村住房安全隱患常態化巡查機制，將農戶自查、鎮村排查、縣級巡查、執法檢查和群眾監督相結合，及時發現并采取有效措施消除安全隱患。

    第四十四條  農村住房轉為經營用途的，產權人或使用人應當辦理營業執照和相關經營許可，方可開展經營活動。開展經營活動前，產權人和使用人應確保住房具備安全使用條件。

    第四十五條  農村住房存在安全隱患不能繼續使用的，或者可能危及他人安全的，產權人和使用人應當立即停止使用，及時撤離人員，張貼警示標識。

    第四十六條  農村住房出現緊急危險情況時，鄉鎮級以上人民政府可以依法采取下列安全應急搶險措施：

    （一）組織人員撤離；

    （二）劃定警示區，設置標志或者張貼標識；

    （三）封鎖危險場所，限制或者禁止使用有關設備、設施；

    （四）實行臨時交通管制以及其他安全防控措施；

    （五）征用周邊建筑物、構筑物和有關設施；

    （六）對危險農村住房采取消除現實危險的必要措施；

    （七）法律法規規定可以采取的其他措施。

    對有垮塌危險并危及公共安全的農村住房，應當立即采取加固、拆除等處置措施消除險情。可能危及供水、供電、供氣安全的，水、電、氣供應企業可以依法中斷供應。

    第四十七條  各級住房城鄉建設主管部門應建立農村低收入群體住房安全動態監測和保障長效機制，對符合條件的，及時納入政策保障范圍，做到應保盡保。實施改造的農村住房應同步達到當地的抗震設防要求。鼓勵引導地震易發區村民實施農村住房抗震改造，縣級以上人民政府給予必要的政策支持。

    第四十八條  各級住房城鄉建設主管部門會同有關部門統籌建立農房綜合管理信息平臺，建設包含空間地理信息、行政審批、設計建造和農房安全狀況等信息在內的農房全生命周期數據庫，強化各層級系統的上下聯動和部門間的信息共享，打通數據壁壘，著力提升農房質量安全監管的數字化、智慧化水平，推動實現農房建設管理“一網通辦”。

    第四十九條 鼓勵率先在地震易發區、地質災害高易發區、洪澇災害易發重發區推廣農村住房巨災保險制度，鼓勵用作經營的農村住房產權人投保公眾責任保險等險種，鼓勵村民投保房屋財產保險。

第八章 附  則

    第五十條 國土空間規劃確定的城鎮開發邊界內的農村住房建設，按照有關法律法規實施建設管理。

    三層以上（含三層）農村住房的建設管理，在符合本辦法有關規定外，還應執行《中華人民共和國建筑法》《建設工程質量管理條例》《建設工程安全生產管理條例》等法律法規的規定。

    第五十一條 未設立村集體經濟組織的,由村民委員會或村民小組代行村集體經濟組織的職能。

    街道辦事處依法履行農村住房建設監督管理服務職責的，參照適用本辦法關于鄉鎮人民政府的規定。

    第五十二條 違反本辦法規定的其他行為，法律法規已有規定的，從其規定。

    第五十三條  本省已印發關于農村住房建設管理的相關文件與本辦法不一致的，按本辦法執行。

    第五十四條  本辦法自2025年5月1日起實施。

來源：陜西省住建廳 官網

 

行政人事部 常老師
2025年4月2日

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